2009级邱先惠的专区

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退房潮楼主  发表于 2010-10-26 00:09 | 只看该作者 | 倒序看帖 | 打印
10月20日一大早，睡梦中的张茂荣就被电话吵醒，是一位房产投资客李力（化名）打来的。
“不能过户了，月供还要涨，我该怎么办？”李力在电话那头焦急地问道。
张茂荣是广东信荣律师事务所主任律师，多年来，他参与并代理了深圳购房团退房事件、深圳小产权房事件、“新国十条”、“深十三条”引发的退房事件等多起房地产纠纷，对地产市场有着独到的见解。
“几乎每一轮调控，都会带来新的纠纷。”张茂荣说，印象最深的是2007年房价飙升之时二手房业主频频主动违约，他估计有90%的纠纷都是卖方反悔违约的，而一位法官甚至说“不是90%，而是100%。”
今年9月11日，张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的首例业主违约诉讼案，卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮，与以往不同的是，很多不是由于买卖双方主观毁约造成，而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得，因为不能过户，有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。
张茂荣已经记不清，这是第几个咨询他因为新政不能过户的购房人了。“几十个总是有的。”9月29日的房地产新政，是今年4月“新国十条”退房潮平息后的又一轮退房纠纷，深圳、北京、上海等地，都出现了纠纷和退房情形。
房地产纠纷类型的变化，是市场行情变化的晴雨表，但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市，政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在，购房者心态也趋于复杂：一方面担心房价报复反弹买不起房，另一方面又担心政府再次调控。
限购令下的纠纷
给张茂荣打电话的李力，10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同，支付了定金和首期款，银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押，就等着完成过户由李力偿还新的贷款了。
“限购令”出台后，李力因持有物业超额而无法过户，不仅房子无法过户，还要按月支付银行借款本息。
“李力的案子是典型个案，处理起来也很复杂。”据张茂荣介绍，之所以产生未过户先供楼的情况，在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式，即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大，但可节省短期利息。目前，李力正在与卖主协商解除房屋合同，还要和银行协商解除借款合同，损失不小。
而张茂荣接到的一个案例，则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人，虽然是首套房银行已经放款，但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样，陈小姐就面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷，即使最终协商解决，也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。
“目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段，如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径，那么整个事件就会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间，而最终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。
将有10万套房要退？
限购令，已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。
“此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”一位深圳地产界人士对记者说。
而北京等地，可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示：北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。
北京中原地产三级市场部总监张大伟认为，二手房之外，限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右，最长的甚至需要半年。
按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算，最少有5000套以上需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说，压力非常大，退房的可能明显增加。
按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。
即使豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度，北京豪宅累计签约352套。
深圳中介人士也向记者透露，新政对豪宅市场影响很大，以前深圳购买第三套、四套的豪宅，也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷，以及完全禁止购买第三套房，原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。
l限购与反限购
事实上，被公认为最严格的限购套数政策，在北京执行5个月，并没有起到楼市降温的作用。
一个原因在于，规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露，租借他人身份证规避限购令，如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房，作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬；或者，补社保证明或税款规避“限外条款”，甚至办理假离婚，对中介来说，都是可以轻车熟路操作的路径。
上海地产界资深评论人顾海波认为，假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮，肯定也会在上海出现，因为市场和民众对政府的调控已经不相信，同时对政府的“托市”又“很相信”，或者不如说是恐惧和无奈。
对此，住房和城乡建设部10月15日罕见地发布了《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，该文件提醒，购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。
与此同时，伴随着十多个城市出台限购令，也引发了法律界对于限购合法性的质疑，张茂荣即认为，限购违反了市场经济及《合同法》的契约自由原则，强行叫停民事主体之间的合同交易，有公权侵犯私权之嫌。
但合法性质疑并不影响限购的合理性，律师邵卫国认为，以牺牲市场经济或违法为代价，来强制干预市场平抑房价效果可嘉，但手段不妥。这一措施多少预示了政府对于楼市调控的无奈。
政策市之弊
包括张茂荣在内的多位律师倾向于认为，“限购令”导致无法过户，引发的是业主（卖方）产权转移登记义务的不能履行，而非买方义务的不能履行（即便买方支付全额房款，也无法获得物业产权），业主有义务退还买方定金。
但并非所有的卖方都认同这一点。
上周，北京通州法院判决一起房产买卖纠纷，在这起纠纷中，买方刘先生签下购房协议当天，国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，已经交了定金和部分首付的刘无力再购买，但开发商拒绝退款。
北京通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是4·17楼市新政引发的退房潮中，首起判决卖方败诉的案件。
这一诉讼也拖延了数月之久。据本报记者查询，还有诸多类似案件摆在北京、深圳等地的法院案头。随着新一轮调控引发的纠纷出现，诉诸法律途径解决的也日益增多。
其建议，政府可以对政策的出台予以预警，并设定政策实施的缓冲时间，而不是突然发布即时执行，从而避免纠纷的产生，维护交易秩序的稳定性。
虽然业务量突然增多，但张茂荣并未觉得可喜。“我们没法告知当事人，法院会如何裁决，而律师又有多大把握。”他对本报记者说。
张透露，深圳土地资源稀缺，二手房交易量数倍于一手房，房价波动下，纠纷此起彼伏。而当事人却不知深圳二手房审判之乱相远超乎人们想象，二手房官司最大的风险，已不再是案件本身。目前，因还没有交易主体这样操作，司法和行政管理机关在此轮调控后如何作为，尚不得而知。
本报记者获悉，深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）》已于近日开始征求意见，但张茂荣告诉本报，关于违约金的判决，以及阴阳合同等问题，征求意见稿中仍未涉及.

1、
卖方反悔违约作为不公平的房地买卖交易对购房者生活会造成怎么的影响或者经济损失？他们面对这样的问题该如何解决是否有行之有效的办法？

2、
百分之九十甚至甚至百分之百的卖方违约是否能够说明房地产市场经济调控出现问题？

3、
此次房楼限购是否能够给房地产市场留出空间来进行缓冲？大致需要多长的时间？

4、
购房者与卖方之间的矛盾怎么样才能得到有效的 解决？

5、
退房信用问题与当前的房产调控是否存在明显的冲突?大量的退房对于今后的购房者又将有怎样的影响？

6、
对于已经交了定金以及首付的买房者，开发商是否会进行一定的赔偿，在法律上又应有如何的解决方案和办法？

7、
大规模的退房潮是不是真的会出现？

8、
对于现出台的政策而引起的各方之间的纠纷，政府将以怎样的方案进行解决以使各方之间的利益得到有效的协调？

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